搜索

咨询热线(010)82011988     

关于中同          业务领域          中同荣誉           中同业绩          社会责任      联系方式

版权所有 北京市中同律师事务所

手机版官网

电话:010-82011988/1950/1951
传真:010-82015986  
地址:北京市北三环中路甲29号华尊大厦A座1801

 

中同观点

更多 >>

《细胖说法》:谈谈企业小股东的风险避免
『中同律师』公众号历年文章集结
郝喜红律师:《民法典》实施后继承方面容易忽略的重要问题
王若尧律师:员工下班路上猝死,员工遗属怎样维权?
钟蔚芬律师:《民法典》实施后,离婚时父母出资的房屋该如何分割?
孙伟律师:“夫妻公司”股东对公司债务是否承担连带责任?
杨矿生律师:正确处理认罪认罚案件中的控辩关系
>
>
钟蔚芬律师:工程质量保证金的返还与质量保修期

钟蔚芬律师:工程质量保证金的返还与质量保修期

分类:
中同观点
2020/12/06
浏览量

  承包人要求发包人返还工程质量保证金诉讼,在建设工程合同纠纷案件中较为常见。笔者结合自己代理的几个案件,在此阐述一下建设工程质量保证金的返还与质量保修期的关系。

  一、工程质量保证金和质量保修期的规定

  1、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)理解与适用》一书载明,随着《建设工程质量保证金管理办法》(建质【2017】138号)的发布,工程质量保证金、工程质量保修金已统一为工程质量保证金。

  《建设工程质量保证金管理办法》第二条:本办法所称建设工程质量保证金(以下简称保证金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

 

  2、质量保修期

  《建设工程质量管理条例》第四十条:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限:

  a基础设施工程、房屋的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

  b.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

  c.供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

  d.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年;

  其他项目的保修期限由建设单位和施工单位在合同中约定。

  建设项目的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

 

  二、工程质量保证金返还与质量保修期的关系

  1、司法解释中有关工程质量保证金返还的规定

  《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》(2019年2月1日起施行)

  第八条:有下列情形之一,承包人请求发包人返还工程质量保证金的,人民法院应予支持:

  (一)当事人约定的工程质量保证金返还期限届满。

  (二)当事人未约定工程质量保证金返还期限的,自建设工程通过竣工验收之日起满二年。

  (三)因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的,自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起当事人约定的工程质量保证金返还期限届满;当事人未约定工程质量保证金返还期限的,自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。

  发包人返还工程质量保证金后,不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。

 

  2、笔者代理的相关案例及法律分析

  【案例一】

   2009年发包人置业公司与总承包人中建某公司签订《某东路项目总承包工程施工合同》,约定保修期满一年后,支付保修金的50%,保修期满两年,支付剩余保修金。

  2011年分包人某装饰公司与中建某公司签订《某东路项目B1、B2号楼精装修工程分包合同》,约定办理完竣工结算后40天内支付至竣工结算总价的90%,剩余10%作为质量保证金,在工程移交满12个月并达到质量合格标准后40天内支付质量保证金的50%,满24个月后一次性结清剩余质量保证金。涉及工程保修,分包人应对本分包合同工程承担质量保修责任,工程保修期2年、防水工程为5年,保修期限自整体工程精装修验收合格之日起开始计算;工程保修期届满,分包人完全履行了保修义务,保修期限内发生的工程质量问题已得到解决并经业主和物业管理单位的书面认可,业主将按照合同约定向分包人退还质量保证金。

  某装饰公司为甲指分包人,即置业公司指定的分包人。精装修防水工程于2012年9月验收合格,2014年1月某装饰公司与置业公司办理竣工结算。在质量保修期内因某装饰公司施工的精装修工程存在质量问题导致多户卫生间防水发生渗漏、返潮现象,置业公司通知某装饰公司维修,但该公司拒绝维修,置业公司遂自行委托第三方进行维修。

  某装饰公司于2015年向法院起诉,要求中建某公司返还质量保证金200多万,由置业公司承担连带责任。

  笔者代理中建某公司,认为根据分包合同约定,工程质量保修期未满五年;某装饰公司在工程保修期内未完全履行保修义务,保修期限内发生的工程质量问题未得到解决并未经业主和物业管理单位的书面认可,故某装饰公司要求返还质量保证金的条件未成就,应驳回其起诉。

  置业公司除同意笔者意见外,还认为置业公司所支出的赔偿费用已超过某装饰公司的质量保证金,两项费用折抵后,被告无需返还某装饰公司质保金。

  2016年10月一审法院判决要旨:

  1、当涉案分包合同载明付款条件与总包合同出现矛盾时,应考虑两合同付款条件的一致性,以保修期届满作为质保金支付的时间条件,以保修义务全面履行作为质保金支付的前提。

  2、原告完成的精装修施工,在保修期内自2013年5月相继出现防水渗漏、返潮等质量问题,被告置业公司实际支付的赔偿款项已明显超出了涉案工程质保金。

  3、至今原被告三方仍未就渗漏原因、赔偿依据等达成一致,原告要求二被告支付质保金,付款条件尚不成就。原告主张返还质保金,依据不足,不予支持。

  本案二审法院维持原判决。

 

  【案例二】与案例一有类似之处,但判决依据截然不同。

  2012年9月,置业某子公司与中建某建筑公司签订《生态城住宅项目总承包工程合同》,2013年7月某工程公司与中建某建筑公司签订《生态城住宅项目外檐门窗分包合同》。该案中,总承包工程合同与分包合同有关质量保证金返还的约定与案例一完全相同。工程于2015年1月5日竣工验收合格,2019年5月某工程公司与中建某建筑公司办理竣工结算。工程保修期为5年,保修期限自整体工程精装修验收合格之日起开始计算。在质量保修期内,因某工程公司施工的外檐门窗存在质量问题导致多家住户门窗出现漏水现象,置业某子公司多次通知某工程公司履行保修义务,某工程公司均未履行。后置业某子公司遂自行委托第三方进行维修。

  某工程公司于2020年1月起诉中建某建筑公司、置业某子公司,要求两被告共同返还质量保证金及利息。

  笔者代理中建某建筑公司,代理意见与案例一中建某公司的意见相同。

  置业某子公司除同意笔者意见外,还认为根据合同相对性,某工程公司与其不存在合同关系,某工程无权要求其返还质保金。某工程公司施工的工程存在质量问题,应从其质保金中扣除置业某子公司垫付的维修费用。

  2020年10月一审法院判决要旨:

  质保金已具备付款条件,涉案分包合同关于质保金返还的两条约定存在明显冲突,应视为各方对质量保证金的退还期限约定不明。根据《合同法》第六十一条和《司法解释(二)》第八条的规定,庭审中各方未能就此协商一致,本案质保金的退还期限应按自涉案工程竣工验收之日起满两年计算。同时考虑到几方关系恶化,继续要求本案质保金的退还需满足合同约定的上述付款条件已不具有客观可行性,二被告有关原告尚未取得业主书面认可、质保金不具备付款条件的抗辩意见,法院不予支持。

  笔者对一审法院关于分包合同对退还质保金期限约定不明的认定虽不认同,但司法解释(二)的出台,明确了质量保证金的返还期限。质量保证金返还期限可短于质量保修期,发包人返还工程质量保证金后,不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。这不但在一定程度上缓解了施工单位的资金压力,也维护了发包人的合法权益,并可保障经济秩序的正常发展。

 

  【案例三】

   2015年中建某公司与某房地产公司签订《土地改造项目总承包施工合同》,约定竣工结算完成后7日内,发包人需向承包人支付工程款至结算总价的95%,余款在质保期结束后15日内由发包人付清。质保金为总造价的5%。工程保修期为2年。后双方在《补充协议》中变更工程保修金为总造价的3%。中建某公司于2017年10月26日将施工工程交付某房地产公司使用,2018年10月中建某公司按某房地产公司要求提供了银行出具的《质量保证金保函》,该保函有效期为2020年9月30日。2018月10月30日两公司进行工程结算后,因某房地产公司不履行付款义务,中建某公司于2019年4月起诉至法院。在该案中,原告中建某公司一并要求某房地产公司返还质量保证金。

  笔者代理本案原告中建某公司,认为虽然《施工合同》及《补充协议》约定了质量保证金的返还期限,但履行中,原告已按被告要求提供了《质量保证金保函》,双方关于质保金的约定已进行了实际性变更,改为质量保函的形式履行。且原告在质保期内也根据被告的通知对应维修的部分进行了维修。根据《建设工程质量保证金管理办法》第六条“采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他保证方式的,发包人不得再预留保证金。”被告在收到原告的质保函后无权再预留工程质量保证金。

  某房地产公司抗辩称,根据保修协议约定,原告在质保期内未进行维修,视为放弃质保金。《建设工程质量保证金管理办法》不属于法律和行政法规的层级,不能作为定案依据。

  一、二审法院判决要旨:

  1被告关于原告未履行保修义务,已放弃全部质保金的意见,缺乏事实根据。

  2、被告已要求原告按管理办法的规定办理了工程质量银行保函,即是双方对合同中关于质保金的约定已进行实际性变更,改为以质量保函的形式履行,被告已无权再预留中建某公司的工程质量保证金。

  综上,笔者认为质量保证金的返还与质量保修期有关,但又不相同,当事人应注意以下几点:

  1、当事人在签订施工合同时,关于质保金返还条款约定应具体明确,与质量保修协议的约定应保持一致性;约定质保金的返还时间可以短于质量保修期,但质量保修期的约定不能低于法定保修期。

  2、建设工程在保修范围和保修期限内发生的质量问题,承包人应履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。承包人应留存相关维修日志和维修记录、维修照片、录像等相关资料,维修记录尽可能让发包人或物业管理单位签字或盖章,这对日后主张质保金的返还更为有利。

  3、如在合同履行过程中发生改变质保金履行方式,承包人应注意留在相关证据材料。

  4、承包人还应注意保存工程竣工验收记录或发包人使用工程的相关证据,以便确定工程实际竣工日期,工程质量保证期限及质量保证金返还的确切日期。

 

  作者:钟蔚芬

  2020年12月6日

查看手机版官方网站

手机扫一扫
关注“中同律师”公众号