8月5日早上，北京朝阳区东坝乡首开畅颐园小区3号楼，南侧墙体从8层到25层的部分外墙面和保温层脱落(面积约200㎡)，脱落的墙体砸伤数十辆停放在附近的车辆，这些被砸车辆的车主该如何维护自己的合法权益。笔者从法律的角度对车主维权提供一些建议。
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《侵权责任法》第八十五条规定“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”该法条确定了高空坠物的过错推定原则，对于高空坠物致人损害的，由建筑物、构筑物的所有人、管理人承担侵权责任，除非所有人、管理人能够证明自己没有过错。在适用《侵权责任法》第八十五条前应先确定谁是脱落的外墙的所有人和管理人。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一) 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二) 其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”、《住宅专项维修资金管理办法》第三条之规定“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”根据上述两个规定，在没有其他相反证据的情况下，建筑物外墙属于业主共有的。结合本案，笔者认为业主虽然是房屋的所有人和使用人，但不应承担侵权责任，应由小区的物业公司承担侵权责任，理由如下：1、本案坠落并砸伤车辆的是房屋外墙，该墙体业主完全无法对其进行掌控、管理，要求业主承担责任，于情于理均站不住脚。笔者认为在适用《侵权责任法》第八十五条时应具体问题具体分析，从谁能够掌控、管理坠落物的角度进行具体分析。对于悬挂鞋帽、花盆等一般生活用品或生活垃圾属于业主自身可以完全掌控、管理的物品坠落致他人损害，如果业主在此种情况下不能证明自己不存在过错，则需要承担侵权责任，合乎情理无可厚非。本案中坠落的是建筑物外墙，该物件业主完全不可能掌握和管理，在此情况下业主若无法证明自己不存在过错仍需承担侵权责任，于情于理均站不住脚。
2、对房屋以及配套设施的管理、维护是物业公司的职责所在，如物业公司不能证明其不存在过错，则物业公司因对小区的管理不善导致房屋外侧墙体脱落造成的损害承担相应的侵权责任。《物业管理条例》第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”该条明确规定了对房屋以及配套设施的管理、维护是物业公司的职责之一。根据该条规定，小区外墙的管理、维护应属于物业公司的职责范围之内。业主选聘了物业公司，将小区的物业承包给物业公司，物业公司在收取物业费的同时也应按照法律法规以及物业服务合同的约定，尽职尽责的对小区进行管理。结合本案，若物业公司不能证明其不存在过错，物业公司应对本案受害车主承担相应的侵权责任。
