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夫妻一方擅自出卖共有房屋的处理--善意取得制度的应用 || 细胖说法

发布时间：

2024-11-01

作者：

来源：

欧阳律师团队

2024年第 20 篇

制度解读：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)第二十八条，　一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

本条规定的内容，表面上虽是房屋买卖合同效力及房屋所有权最终归属方面的法律适用分歧，其实质则是如何平衡房屋共有人与受让房屋的第三人之间的利益，之所以引发不同利益主体之间的冲突，皆由夫妻一方的无权处分行为所致。

Q1:何为民法典中的无权处分？

A1:是指无处分权人以自己名义处分他人之物的行为。其特征主要有三：（1）无权处分中的“无权”人，在处分时可能会表现出有权的外观，但处分人所实施的处分行为，事实上处于无权状态；（2）这里的处分不仅仅包括所有权的转让，还包括出租、设定担保等非转让行为；（3）强调以自己名义处分，以此区别于以他人名义、超越代理权和表见代理中的处分。关于无权处分，《民法典》第597条改变了《合同法》第51条关于合同效力的规定，通过“解除合同”的表述事实上认可了无权处分人签订合同有效，但标的物所有权不因此发生变动。

案情回顾：

2009年12月1日，卖方李先生和买方王先生签订了《上海市房地产买卖合同》。买方王先生审查了中介公司提供的该房屋的房地产权证及房地产交易中心的产权登记信息，发现该房屋产权人仅登记在李先生一人名下，于是当场支付给卖方李先生房款165万元。买卖双方于2009年12月24号到浦东新区房地产交易中心办理了该房屋的房地产交易过户手续。房屋出售后不久，恰逢2009年房地产市场价格继续上涨。卖方李先生的妻子赵小姐不满房价低于市场价，欲解除合同。遂将自己的丈夫李先生和买方王先生共同起诉到法院，认为该房地产买卖合同未经共有人同意，侵犯了自己的权益，要求确认双方签订的房地产买卖合同无效，要求买方王先生返还房屋，办理房地产登记的转回手续。

法院认为：

经审理查明，买方王先生已经查看了房地产权证，有理由相信房屋属于出售人李先生一人所有，买方王先生基于不动产的公示、公信原则，没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的隐形共有人，更没有义务去核实出售人李先生的婚姻状况，根据《民法典》第311条之规定，认定买方王先生善意取得该不动产，驳回了赵小姐的诉讼请求。

Q2:夫妻共有的房屋，登记在一方名下，登记的产权人擅自处分，处分人与买受人订立的买卖合同是否有效？

A2:根据《民法典》第505条之规定，李先生和王先生之间的合同属于因无权处分订立的买卖合同，但是无权处分并不影响合同的效力，双方之间的合同效力又不存在瑕疵，本案中的房屋买卖合同有效。

Q3:若后续赵小姐与李先生离婚，关于共有不动产房屋的损失，赵小姐应怎样维权呢？

A3:赵小姐请求无权处分人李先生承担赔偿损失。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

延伸阅读：

Q4:善意取得主张房屋所有权的构成要件有哪些？

A4:三个要件：1）买方受让该不动产时是善意的；2）以合理的价格转让；3）房屋已经完成了过户登记。买方主张善意取得，则需对符合善意取得的三个要件负有举证责任。

第一个要件是“善意”，买方需证明原房地产登记情况并非为共有。第二个要件是“对价”，买方可以凭借划款凭证、付款收据等证据证明已经支付合理对价。第三个要件是“登记”，则需证明双方完成了房地产转移过户登记手续。

Q5:关于善意取得适用范畴的注意事项有哪些？

A5:买方王先生为不知情的善意受让人，受善意信赖利益保护。其发生善意取得，无须赵小姐的追认，但王先生必须以合理的价格进行受让，否则不能发生善意取得。若王先生未以合理的价格受让，则不发生善意取得，王先生不能取得房屋的所有权，出卖人李先生对王先生构成违约，且属于根本违约，王先生有权解除合同，并要求李先生承担违约损害赔偿责任。若赵小姐进行追认，则其合同为正常的房屋买卖合同，属于基于法律行为的不动产变动，便不再属于善意取得的范畴。

Q6:购买夫妻共有产权房屋的注意事项有哪些？

A6:夫妻双方用婚后的财产购买的房屋，即使仅登记在夫妻一方名下也属于夫妻共同财产。购买夫妻共有产权但仅登记在一人名下的二手房，为避免购买风险的发生，买方可以要求卖方签署如下条款“甲方保证该房地屋出售前已经征得财产共有人及家人的同意，不存在产权纠纷和其他人主张权利的情况。因甲方无权处分或越权处分等原因造成该房地产不能按照约定办理转让过户手续、实物交付或者发生债权债务纠纷的，由甲方承担一切责任并赔偿乙方损失。”

法条链接：

《民法典》第三百一十一条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

《民法典》第五百零五条当事人超越经营范围订立的合同的效力，应当依照本法第一编第六章第三节和本编的有关规定确定，不得仅以超越经营范围确认合同无效。

《民法典》第五百九十七条　因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

赵德发律师简介

赵德发律师，北京大学法学学士，专注于民商事领域，曾担任多家公司的法律顾问。

在生产制造业领域对于企业管理等方面具有独到的见解。

在处理劳动纠纷、婚姻家庭、遗嘱继承、侵权纠纷等方面有系统深入的研究。

赵德发律师联系方式：13651114122

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