离婚协议中关于房屋所有权约定的效力 || 细胖说法
发布时间：
2025-02-14
作者：
来源：
欧阳律师团队
2025年 第 05 篇
制度解读：
夫妻双方在婚姻关系存续期间可以对夫妻共同财产作出约定，在订立协议的过程之中，若不存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平、违反法律法规效力性强制性规定，不符合无效或可撤销、可变更的情形，夫妻协议即宣告依法成立。夫妻之间订立的协议，无论是关于婚姻家庭领域内、婚姻关系存续期间的财产约定，还是社会经济活动领域内、与第三人债权债务的约定，依法成立的协议，对夫妻双方都具有法律约束力。那么夫妻离婚协议中约定房产归一方所有，但未办理产权登记变更，是否可以阻却夫妻另一方的个人债务债权人申请的强制执行呢？
案情回顾：
2020年11月22日，林某与方某因房屋租赁合同纠纷，林某作为出租人将方某起诉至法院，法院判决：方某于本判决生效后十五日内支付林某租金88651元。判决生效后方某未履行，故林某申请强制执行。
执行法院应林某的申请于2020年7月6日查封了王某、方某名下位于XX省XX市XX县青年路23号X号楼X单元X室房产（下称案涉房产）。执行立案后，诉讼保全自动转为执行中的保全。王某得知涉案房产被法院予以查封，以王某好方某已离婚，离婚协议约定案涉房产归其所有为由，提出执行异议。法院经审查后于2021年8月24日作出执行裁定，驳回王某的异议，遂王某提起执行异议之诉。
法院查明：案涉房产于2018 年11月15日登记至王某、方某名下，并以房产作为抵押，向银行贷款30万元。2019年4月24日，王某与方某签订离婚协议，协议约定双方自愿离婚，孩子由方某抚养，案涉房产归王某所有，房贷由方某承担，目前涉案房屋由其与母亲共同居住。
原告王某诉讼请求：申请排除强制执行，涉案房产归自己所有。
法院认为：
房屋等不动产以登记为生效要件，离婚协议中夫妻双方关于房屋产权归属的约定对离婚男女双方具有约束力，但并不直接发生物权变动的效力。在诉讼过程中法院对登记于王某、方某名下的房屋采取查封措施并无不当，离婚协议关于房屋产权归属的约定，实务中一般不能排除第三人的强制执行。
本案原告王某诉求，即离婚协议中约定涉案房屋产权归属是否享有排除第三人申请强制执行的效力，解析如下：其一，离婚协议时间早于债务发生时间。王某和方某于2019年4月24日登记离婚，林某与方某于4月26日签订《房屋租赁合同》，并且方某依约支付了第一年的租金18万元。后因租金支付相关事宜发生纠纷，导致林某提起诉讼。方某就本案所涉债务发生在离婚之后，方某当时并未将其手头的资金用于归还贷款而是支付租金，显然不存在以离婚协议逃避债务的情形。其次，本案债权为尚欠租金88651元，属于普通金钱债权。法院考虑到房产无法分割而予以一并查封并无不当。再次，离婚协议约定由方某归还贷款，现涉案房屋因尚有抵押贷款未偿还而未办理过户，不宜认定为未过户系其自身原因。此外，经王某、方某当庭陈述，系因方某在婚姻中存在过错，夫妻感情确已破裂而离婚，故双方约定位于王某原籍所在地的房屋归女方所有具有合理性、合法性，故此王某就涉案房屋的权益应当得到法律的保护。
裁判结果：
法院支持王某关于离婚协议中对于房屋所有权的约定排除执行的诉请。
延伸阅读：
Q1:夫妻之间关于房屋归属的协议，能否直接发生物权变动？
A1:不能。离婚协议关于房屋归属的约定属于债权关系，符合民法典第143条有效民事法律行为的规定，对男女双方具有约束力；房屋等不动产以登记为生效要件，未经登记不发生物权变动的效力。故离婚协议中关于房屋产权归属的约定，不能直接产生变更房屋所有权的效果，夫妻双方必须进行登记变更，才能发生物权变动效力。
Q2：夫妻离婚协议关于房屋归属的约定是否可以排除强制执行？
A2：虽然法律未明确规定离婚协议对不动产的约定是否可排除强制执行，但是在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定了房屋买受人在房产未过户，但满足一定条件的情形下可以排除普通金钱债权人申请的强制执行。这是因为：理论认为，买受人在支付完毕所有价款并合法占有不动产的情况下，买受人对出售人所享有的变更不动产登记的请求权具有物权的属性，应当优先于一般金钱债务。本案中，申请执行人对被执行人享有的是房屋租金的债权，即普通债权，而王某所享有的变更不动产登记的请求权具有物权的属性，因此法院参照前述规定的逻辑，认定王某已合法占有案涉房屋的情形下，其享有的变更不动产登记的请求权可以排除强制执行。根据笔者查询相关案例显示，如离婚协议对不动产处分的约定不具有逃避债务或其他损害第三人合法利益的情况，在约定享有不动产所有权一方已合法占有的情况下，人民法院一般都会认定足以排除另一方普通金钱债权人申请的强制执行。
Q3:夫妻之间订立借款协议，能否成立借款关系？
A3:一般而言，除法律规定或当事人另有约定外，婚后夫妻一方所得财产无论存于哪一方的账户名下，均属夫妻共同财产。夫妻之间关于钱款的往来账目，仅改变其控制权，并不改变夫妻共同财产的性质，不构成借贷关系。
若双方在转账时刻意明确约定为借款意思表示的，则应当尊重双方当事人的意思自治，视为婚姻关系存续期间所得的财产所作的处理，按照双方约定的内容进行处理。
本文法条依据：
《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《民法典》第一千零六十五条男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
赵德发律师，北京大学法学学士，专注于民商事领域，曾担任多家公司的法律顾问。
在生产制造业领域对于企业管理等方面具有独到的见解。
在处理劳动纠纷、婚姻家庭、遗嘱继承、侵权纠纷等方面有系统深入的研究。
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