自去年开始，恒大、融创、华夏幸福等大型房产企业因现金流断裂、债券不能兑付陷入经营危机，导致部分楼盘无法按期交付、甚至烂尾。那么为无法交付的烂尾的楼盘倾注了几乎全部财富、甚至为此背负了巨额贷款的购房人，该何去何从？购房者是否能够与开发商协商解除购房合同？购房合同解除后，剩余银行按揭贷款是否还要继续偿还？
近日，浙江嘉兴中院二审审理一起楼盘烂尾无法交付、购房合同解除，银行起诉购房者继续支付剩余购房贷款的案件，法院二审判决最终驳回贷款银行的诉请，给予了购房人一个“减负”的答案。
案件情况
一审法院认为：个人购房借款及担保合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。无论商品房买卖合同是否解除，均不影响担保贷款合同的效力，许先生作为合同相对方，仍应按照合同约定履行还款义务。
二审法院判决：银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息及赔偿律师费的请求不能成立，不予支持。
二审法院认为：依据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定，许先生与开发商在商品房买卖合同履行过程中，开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生据此主张解除担保贷款合同，依据充分，应予支持，开发商应承担剩余贷款的还款责任。
案件评析
买受人（按揭贷款合同的借款人）与银行签订贷款合同的目的如仅仅解释为取得贷款，即使不能说是不尽正确的，至少也是不全面的。在今后相当长的一段时期内，对于我国大多数买房人来说，买房置业仍可说是事关其一生的大事。他们借得银行贷款的目的就是为了买房，这是单纯而确定的。当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，依相应的处理原则，买受人对原来欲购得之房屋将因人民法院的生效民事判决而确定地丧失期待及占有使用。而此时，按揭贷款合同的仍然存续对借款人而言已经毫无疑义。其订立商品房按揭贷款合同时所期望之利益业已不复存在。
2、关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定，是为了避免当事人诉累。
最高人民法院民事审判第一庭认为：本条之所以规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房按揭贷款合同也被解除的，出卖人应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和买受人主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利。
笔者观点
许先生与开发商的商品房买卖合同解除，其与贷款银行签署个人购房借款及担保合同的目的（即买房取得房屋所有权）已经不能实现，许先生有权解除合同。一审审理中许先生已经提出要求解除个人购房借款及担保合同的，应当基于合同目的不能实现而解除。一审法院认为，贷款银行发放贷款，许先生在商品房买卖合同项下应支付的购房款得以支付完毕，个人购房借款及担保合同的目的已经实现，不尽正确。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的立法目的是为了解决充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累；笔者认为该条立法目的也是为了保护购房人合法权益、维护社会稳定。
故许先生可以主张个人购房借款及担保合同解除，其不应承担剩余贷款的还款责任，应由开发商承担。而许先生与银行个人购房借款及担保合同第38条与该条相抵触，与该条的立法目的相违背，应当认定对许先生没有约束力。
浙江嘉兴中院二审判决，更符合立法目的，更能保护购房人的合法权益。
法条链接：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
